Rząd przyjął projekt, który ma pomóc spółdzielniom mieszkaniowym uporządkować prawa do zajmowanych przez nie gruntów publicznych. Decyzja zapadła 6 października 2026 roku, a dwa dni później projekt skierowano do Sejmu. Dla mieszkańców najważniejsze jest to, że proponowana regulacja może usunąć przeszkody przy zakładaniu ksiąg wieczystych. Na razie pozostaje jednak projektem, a skutki będą zależały od uchwalonych przepisów i sytuacji konkretnej nieruchomości.

Dlaczego budynek i grunt mogą mieć różny status?

W uzasadnieniu projektu UD335 resort rozwoju opisuje problem powstały między innymi w okresie intensywnej budowy osiedli w PRL. Spółdzielnie realizowały inwestycje na podstawie decyzji administracyjnych dotyczących gruntów państwowych. Samo pozwolenie na budowę nie zawsze prowadziło do uzyskania trwałego prawa do nieruchomości. Budynek mógł więc istnieć i służyć mieszkańcom przez dziesięciolecia, podczas gdy sytuacja prawna działki pozostawała nierozwiązana.

Nie jest to wyłącznie spór między zarządem spółdzielni a urzędem. Według MRiT nieuregulowany stan gruntu może blokować możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Brak księgi utrudnia z kolei wykorzystanie mieszkania jako zabezpieczenia kredytu. Kupujący musi wtedy ocenić także ryzyko związane z tytułem prawnym, a nie jedynie stan techniczny lokalu i cenę.

Projekt nie oznacza jednak, że każde mieszkanie spółdzielcze ma taki problem. Przed wyciągnięciem wniosków potrzebna jest informacja o właścicielu działki oraz prawie, na podstawie którego korzysta z niej spółdzielnia. Różnica między własnością, użytkowaniem wieczystym i innym tytułem do korzystania z gruntu ma tutaj zasadnicze znaczenie.

Roszczenie spółdzielni zamiast automatycznego uwłaszczenia

Dokument rządowy przewiduje możliwość żądania ustanowienia użytkowania wieczystego oraz nieodpłatnego przeniesienia własności budynków. Nie jest to bezwarunkowe przekazanie wszystkich gruntów zajmowanych przez spółdzielnie. Projekt wymienia określone przypadki związane z wcześniejszą budową, posiadaniem nieruchomości i zezwoleniami właściwych organów. Osobno obejmuje spółdzielnie korzystające odpłatnie z publicznych gruntów na podstawie innego tytułu niż własność lub użytkowanie wieczyste.

W przypadku niezabudowanych terenów projekt wyłącza grunty wykorzystywane albo przeznaczone w obowiązujących planach miejscowych na cele publiczne. Przewiduje też ograniczenia dotyczące sposobu zagospodarowania części terenów objętych regulacją. Z tego powodu hasło o uporządkowaniu osiedla nie powinno być odczytywane jako swoboda sprzedaży każdego fragmentu działki pod dowolną inwestycję.

Dla mieszkańca praktyczne pytanie brzmi więc: czy jego spółdzielnia spełnia przesłanki przewidziane w ustawie i jakiego obszaru będzie dotyczył wniosek? Odpowiedź wymaga dokumentacji konkretnej nieruchomości. Sam fakt, że blok stoi na gruncie gminnym, nie rozstrzyga jeszcze, jak zakończy się przyszłe postępowanie.

Decyzja urzędu, umowa notarialna i opłaty

Zgodnie z rządową wersją żądanie spółdzielni miałoby być rozpatrywane w ciągu 12 miesięcy. Organ zależy od właściciela gruntu: dla nieruchomości Skarbu Państwa projekt wskazuje starostę wykonującego zadania administracji rządowej, a dla nieruchomości samorządowych odpowiedni organ samorządu. Decyzja ma stanowić podstawę zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

To istotne rozróżnienie. Przyjęcie ustawy nie zastąpi indywidualnej procedury ani konieczności wykazania uprawnienia. Termin przewidziany dla rozpatrzenia żądania również nie powinien być przedstawiany jako gwarantowana data zakończenia wszystkich spraw związanych z mieszkaniem. Ewentualny spór dotyczący dokumentów lub prawa do działki może wymagać odrębnego rozstrzygnięcia.

Nieodpłatność przeniesienia budynków nie oznacza braku kosztów użytkowania gruntu. Projekt przewiduje pierwszą opłatę oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, z możliwością zastosowania określonych bonifikat. Dlatego ocenę finansową należy prowadzić na podstawie wartości nieruchomości, właściwych decyzji i ostatecznej treści ustawy. Nie ma podstaw, aby już dziś obiecywać wszystkim mieszkańcom obniżenie opłat.

Osobny wątek: mieszkania na wynajem i akademiki

Projekt zawiera również rozwiązania dotyczące oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, w tym społeczne budownictwo czynszowe oraz pomieszczenia dla studentów i doktorantów. W dokumencie zapisano preferencyjne stawki dla wskazanych celów i ograniczenia dotyczące wyodrębniania własności lokali. Jest to szersza część polityki gospodarowania gruntami publicznymi, odrębna od naprawy historycznych problemów spółdzielni.

Nie należy łączyć obu wątków w obietnicę nowych mieszkań dla wszystkich osób dotkniętych nieuregulowanym statusem działki. Jedna grupa przepisów ma uporządkować istniejącą sytuację, a druga określa warunki przyszłego wykorzystania nieruchomości. Ich efekty będą wymagały osobnej oceny.

Co jest już potwierdzone, a co zależy od parlamentu?

Potwierdzone są przyjęcie projektu przez Radę Ministrów, skierowanie go do Sejmu oraz treść opublikowanego pakietu dokumentów. Nie potwierdzają one wejścia ustawy w życie ani rozstrzygnięcia sprawy jakiejkolwiek spółdzielni. Wersja rządowa przewiduje wejście przepisów po 14 dniach od ogłoszenia, ale dopiero ostateczny akt pozwoli ustalić rzeczywisty termin i zakres zmian.

Osoby zainteresowane sprzedażą lub zakupem lokalu mogą już teraz uporządkować informacje o dokumentach spółdzielni. Nie powinny jednak traktować przyjętego przez rząd projektu jako istniejącego prawa do uzyskania wpisu w księdze. To dwa różne etapy sprawy.

Dalsza ocena powinna uwzględniać poprawki parlamentarne oraz sposób stosowania przepisów przez urzędy. Możliwość założenia księgi wieczystej może poprawić sytuację prawną lokalu, lecz nie gwarantuje przyznania kredytu: bank nadal podejmuje własną decyzję. Najbliższym sprawdzalnym etapem będzie przebieg prac sejmowych, a nie liczba mieszkań deklarowana w politycznych wypowiedziach.

Źródła

Stan wiedzy: 10 października 2026 r. Informacje sprawdzone przed zaplanowaniem publikacji.

Źródła obrazów

Bloki na warszawskim Ursynowie przy ulicach Polinezyjskiej i Hawajskiej. Zdjęcie ilustracyjne, nie potwierdza nieuregulowanego statusu tych nieruchomości. Autor: Bartek z Polski. Strona pliku w Wikimedia Commons. Creative Commons CC0 1.0 Universal, przekazanie do domeny publicznej. Bez zmian redakcyjnych; pobrano miniaturę Commons. Techniczne rozmiary WordPressa objęte są wskazaną licencją obrazu.

Dołącz do dyskusji

Dodaj komentarz

Adres e-mail nie będzie widoczny publicznie. Komentarze pojawiają się automatycznie i są sprawdzane przez filtr antyspamowy.